Syndication-avantages et inconvénients

Syndication-avantages et inconvénients
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La plupart des petits investisseurs résidentiels (en fait la plupart des investisseurs) feront de leur mieux pour participer au secteur commercial. La raison en est que les propriétés commerciales sont intrinsèquement plus stables que les résidences relativement instables. Il existe d’autres facteurs qui expliquent pourquoi vous devriez rechercher un bien immobilier commercial, comme la nature de sa non-utilisation, les contrats à long terme et le manque de contact avec les locataires. Si le locataire décide de quitter le contrat, pas le vôtre, alors le locataire doit trouver quelqu’un d’autre à louer.

L’idée d’être propriétaire d’un logement n’attire pas réellement un grand pourcentage d’investisseurs sur le marché, c’est pourquoi un contrat où les locataires sont responsables de presque tout est une solution très intéressante. La nature à long terme des contrats attire également les investisseurs, et vous devez généralement traiter des contrats de cinq ans ou plus. Même en Europe, où la durée du bail est traditionnellement courte, vous rencontrerez des contrats de dix ans, mais au Royaume-Uni et en Irlande, vous trouverez généralement des contrats de 15 à 25 ans. En termes de logement, vous pouvez rechercher des locataires tous les trois mois, ce qui n’est évidemment pas l’option la plus attractive.

Bien sûr, l’immobilier commercial n’est pas sans défauts. Pour les petits investisseurs commerciaux (peut-être à partir de 2,5 millions d’euros), le ratio dette / actif est généralement limité à 60% prêt / valeur (LTV), ce qui signifie que beaucoup d’argent doit être investi pour commencer. Naturellement, cette très grande barrière à l’entrée suffit à empêcher la plupart des gens d’entrer dans le monde des affaires.

Un autre problème avec l’investissement commercial est que si des vacances se produisent, elles sont plus difficiles à corriger que dans des situations résidentielles. Les unités commerciales vacantes réduisent considérablement la valeur de la propriété, car le contrat de location représente en fait une grande partie de cette valeur. La valeur d’une propriété résidentielle est la même qu’elle soit louée ou non. Si vous planifiez soigneusement et qu’une unité commerciale est vacante (cela peut arriver si le contrat n’est pas renouvelé ou si le locataire fait faillite), vous courrez alors un risque de crise financière grave car le montant du remboursement est très important et il est difficile de -rent Buildings, si vous faites cela, prennent généralement beaucoup de temps.

Compte tenu de ces conditions, un bon investissement immobilier commercial reste évidemment un outil d’investissement très idéal. Pour les petits investisseurs, l’un des plus gros problèmes est de prendre pied sur le marché de l’immobilier commercial. Étant donné que les produits de haute qualité fournissent de bons contrats, le niveau d’entrée est généralement élevé et il est difficile pour les investisseurs disposant de 100 000 ou 150 000 euros d’agir dans une zone idéale.

Cela explique le grand intérêt récent pour les coalitions comme moyen d’acquérir des propriétés de grande valeur au pays et à l’étranger. Un syndicat est en fait une association composée d’un groupe de personnes ou d’entreprises qui investissent conjointement dans un ou plusieurs projets spécifiques. Ce n’est en aucun cas un nouveau concept, mais ces derniers temps, il est devenu une véritable aubaine pour le marché de l’immobilier commercial de petite et moyenne taille. Des agents immobiliers, des banques, des comptables, des avocats et des particuliers ont participé à la constitution de groupes qui cherchent généralement à acheter des biens immobiliers commerciaux pour des montants relativement modestes, généralement 100 000 euros ou plus, mais espèrent attirer des investissements plus importants.

Dans un groupe typique, les investisseurs achètent une partie de l’investissement immobilier et la conservent pendant une période de temps spécifique, généralement de 5 à 10 ans. Habituellement, la dette dite sans recours sert à financer 85% de la valeur immobilière. Cela permet à la banque de garantir le bien et le loyer généré, mais la responsabilité de l’investisseur ne peut excéder ses parts d’investissement. Ces investissements peuvent être constitués en investissements directs par le biais de fonds de pension ou de fonds en unités de compte, en fonction des incitations fiscales requises et du moment où les revenus accumulés sont prélevés.

En substance, chaque investissement individuel est relativement unique, il est donc difficile de déterminer le rendement exact, l’appréciation, le remboursement de la dette, l’accord hypothécaire ou l’échéance, car ils sont tous spécifiques au projet. Une fois qu’un accord est conclu sur une ou plusieurs propriétés particulières, un groupe d’organisations professionnelles publiera un mémorandum d’informations sur un investissement particulier. Cela dit, la plupart de ces véhicules d’investissement fonctionnent généralement avec un rendement de 5% à 10% et un taux d’appréciation annuel de 7% à 12%. Ce n’est pas aussi excitant que les taux de change cotés sur certains marchés émergents (marchés commerciaux et résidentiels), mais en fait, vous êtes plus susceptible d’atteindre les chiffres indiqués.

Michael Moriarty de HOK Investors a déclaré que le projet ne devrait pas être envisagé à moins que le rendement proposé ne soit basé sur le retour de la journée. Il a dit que si un projet ne peut pas être exécuté sur la base des données d’aujourd’hui, alors le projet ne devrait pas être pris en compte parce que vous devinez le marché pour la deuxième fois et si l’augmentation prévue des revenus est une partie importante des revenus proposés du projet.

Malheureusement, comme toute autre chose, lorsqu’une industrie, un produit ou un concept atteint un boom, c’est généralement lorsque les lois ou réglementations applicables peuvent être ignorées ou complètement méprisées. À ce stade, il y a trop de personnes qui participent à l’organisation paritaire des biens à l’étranger, de sorte que tout le monde n’en parle pas. Le secteur de l’immobilier à l’étranger n’a pas de réglementation pour ce pays et la plupart des autres pays, il est donc attrayant pour les entreprises et les particuliers qui ont l’intention de surexploiter le profit ou la fraude pure et simple. Il est évidemment injuste de couvrir l’ensemble de l’industrie avec le même pinceau, mais il est important de réaliser que l’organisation conjointe est un concept très apprécié pour de bonnes raisons, et de plus en plus de personnes sont disposées à utiliser ce bon nom contre vous. Ce n’est pas parce qu’une entreprise propose des investissements conjoints que vous ne devez pas l’examiner en profondeur au préalable. Vous devez toujours vérifier la sincérité d’une entreprise et demander à parler aux investisseurs qui ont déjà utilisé ses services. Il est également important de faire des recherches de base sur le domaine considéré, puis de vérifier leur compréhension du marché.Si ce n’est pas beaucoup mieux que le vôtre, alors ils perdront votre temps et peut-être même votre argent.

L’un des problèmes actuels du marché est que les investisseurs font la queue pour participer à un projet particulier. Vous verrez rarement une annonce car elle est souvent promue par le bouche à oreille dans un réseau de banques, d’avocats, de comptables et d’agents immobiliers. Par conséquent, si vous leur causez des problèmes inutiles, une entreprise peut même ne pas vous déranger, car elle a de nombreuses options. Néanmoins, vous devez persévérer, car tout promoteur digne de confiance est heureux de répondre aux questions sur ses produits et sa réputation.

D’autres limitations inhérentes au produit doivent être prises en compte. Michael Moriarty de HOK Investors a déclaré: « Le manque de flexibilité et la difficulté à extraire sa capacité du groupe avant la vente immobilière finale sont également les principaux obstacles à la participation du groupe. » généralement Le fait que les revenus sont rarement restitués dans les 5 à 10 ans) signifie qu’il ne s’agit pas d’un produit adapté à tous les investisseurs. Tous les retours sur achats sont utilisés pour rembourser les dettes importantes habituelles du fonds.

La plupart de ces fonds auront également un délai de retrait fixe. Malgré une certaine souplesse, la restriction selon laquelle la propriété doit être vendue dans un certain délai peut signifier que la propriété ne sera pas vendue au meilleur moment, ce qui entrave la performance de l’actif. Il faut généralement une majorité de 75% pour accepter de vendre l’actif, et la plupart des gens obtiendront un retour sur investissement dans un délai spécifié. Il existe des options pour reporter l’investissement, mais devoir se retirer lorsque le marché est en baisse n’est évidemment pas un moyen de gagner de l’argent, il doit donc être considéré comme un outil d’investissement à moyen et long terme.

Eddie Hobbs, le porte-parole financier de l’Association des consommateurs d’Irlande, a convenu qu’un bon investissement syndiqué peut être un excellent outil d’investissement sous certaines conditions. Son principal inconvénient avec les produits syndiqués est la possibilité d’accumuler une grande quantité de coûts dans le produit, et ceux qui n’ont pas de bonnes perspectives financières ne le remarquent généralement pas. Si le coût n’est pas transparent, il a dit que vous devriez considérer pleinement un autre produit, ou demander à l’entreprise de détailler les coûts impliqués et la rationalité de ces coûts. Si vous n’êtes pas satisfait de la réponse que vous avez reçue, vous pouvez simplement la déplacer ailleurs. Il estime également que les produits achetés et financés par des institutions financières peuvent entraîner des conflits d’intérêts. C’est peut-être parce que le produit a été lancé pour profiter d’une hypothèque, pas parce que c’est un investissement particulièrement intéressant.

Il est facile d’être dépassé par l’idée d’acheter un immeuble commercial, mais ce n’est pas si différent d’une maison résidentielle, le prix est juste plus élevé. Si vous le considérez comme un investissement résidentiel indépendant bien planifié, vous ne pouvez pas faire trop de mal. Vous devez vous satisfaire car la propriété est bien située, le taux d’appréciation est susceptible d’être attractif et l’emprunt est retiré au meilleur taux d’intérêt. Vous devez également vous assurer que le bail est suffisamment long et que les locataires sont solides, et des revues de loyer doivent être effectuées régulièrement et liées à l’indice. En dehors de l’Irlande et du Royaume-Uni, seule une augmentation de la révision des loyers est l’objectif, mais elle est rarement atteinte. Si le contrat n’est pas renouvelé, il peut être pénible d’acheter un groupe qui a de nombreux engagements à renouveler pendant son mandat. Dans certaines des capitales à croissance rapide d’Europe de l’Est, la société a montré une nette tendance nomade en raison du taux de vacance élevé. Lorsque le contrat est résilié, l’entreprise peut facilement s’y tenir et passer à un service moins cher. Les grandes entreprises ont tendance à préférer la fixité, il est donc évidemment préférable d’avoir des locataires de premier ordre dans votre propriété lorsque cela est possible. Gardez à l’esprit que de nombreux pays émergents vont enregistrer et établir des sous-bureaux de grandes entreprises dans ce pays, mais ces bureaux sont beaucoup moins stables que l’entreprise elle-même.

De ce point de vue, visiter le site et poser les fondations sur le marché est aussi important que faire des investissements résidentiels Le problème ici est que lorsqu’un accord est conclu, la plupart des groupes n’ont que quatre à six semaines pour transférer la propriété. Déjà atteint, ce qui signifie que vous n’avez pas beaucoup de temps pour la recherche.

Vous pouvez emprunter auprès de certains de ces fonds pour augmenter votre niveau d’endettement, mais comme il n’y a pas d’actifs réels à emprunter, vous devrez utiliser d’autres choses comme garantie, de sorte que vous réhypothèque généralement votre propre maison ou investissez dans l’immobilier en Irlande. Cela réduit vraiment le niveau de dépôts dont vous avez besoin pour accéder à l’un de ces plans et les place dans une fourchette raisonnable d’investisseurs.

Certains juristes se sont déclarés très préoccupés par le nombre de petits groupes désormais constitués par des individus totalement exclus. Ils estiment que la structure juridique de l’accord n’accepte souvent pas un examen rigoureux, laissant ainsi trop de place à une réglementation juridique, ce qui n’a jamais été une bonne chose. Cela est particulièrement préoccupant lorsqu’un groupe d’amis ou de membres de la famille forme des groupes plus petits sans cadres financiers ou juridiques appropriés. Veuillez noter que c’est un moyen très rapide de perdre des amis ou d’aliéner des membres de la famille. Rien de tel que les querelles d’argent ne peut provoquer une division permanente.



Source by Diarmaid Condon