Café Starbucks – Ce que les investisseurs immobiliers commerciaux devraient savoir

Café Starbucks – Ce que les investisseurs immobiliers commerciaux devraient savoir
4.9 (98%) 32 votes
 

Profil de la société

Starbucks Coffee (parfois appelé Fourbucks Coffee) est la plus grande chaîne de cafés au monde. Elle a ouvert son premier magasin au Pike Place Market de Seattle en 1971, avec trois partenaires: Jerry Baldwin, Zev Siegel et Gordon · Gordon Bowker vend des grains de café et des équipements de haute qualité. En 1982, l’actuel président-directeur général Howard Schultz a rejoint la société en tant que directeur marketing. Après avoir voyagé à Milan en 1983, il a été impressionné par la popularité des bars à expresso italiens. De retour aux États-Unis, il persuada le fondateur de Starbucks de vendre à la fois des grains de café et des boissons expresso. Cependant, cette idée a été rejetée, il a donc quitté l’entreprise en 1985 et a fondé la chaîne de café Il Giornale. En 1987, Howard Schultz et Il Giornale ont acheté Starbucks pour 3,8 millions de dollars, renommé le bar à café Il Giornale en Starbucks et l’ont transformé en Starbucks d’aujourd’hui. La société a été mise en vente sous le code SBUX le 26 juin 1992 au prix de 140 $ l’action et au prix d’émission de 17 $. Depuis, le titre s’est divisé 5 fois. En mai 2008, SBUX se négociait à environ 16 $ US, ce qui était inférieur au sommet de novembre 2006 de 39,43 $ US.

Starbucks a ouvert son premier magasin à l’étranger à Tokyo, au Japon, en 1996. En septembre 2007, Starbucks compte actuellement environ 16 000 magasins dans 44 pays à travers le monde, avec 172 000 partenaires et employés d’AKA. Ses ventes annuelles dépassent 10 milliards de dollars et son chiffre d’affaires trimestriel le plus récent était de 2,526 milliards de dollars. Environ 85% des revenus de Starbucks proviennent des magasins de la société.

Starbucks n’a aucun droit de franchise ni aucun plan de franchise dans un avenir prévisible. En Amérique du Nord, la plupart des magasins sont gérés par des entreprises. Vous pouvez voir certains magasins Starbucks à Target, les principaux supermarchés, les campus universitaires, les hôpitaux et les aéroports. Ces magasins sont exploités sous un accord de licence pour donner accès à l’immobilier, sinon l’immobilier ne sera pas disponible. Starbucks perçoit les droits et redevances des titulaires de licence auprès de ces emplacements sous licence. Dans ces points de vente agréés, ces travailleurs sont considérés comme des employés de ce détaillant en particulier et non de Starbucks. En 2008, elle comptait 7087 magasins corporatifs et 4081 magasins sous licence aux États-Unis. À l’échelle internationale, il compte 1 796 magasins corporatifs et 2 792 magasins en coentreprise ou franchisés dans 43 pays étrangers. Le rythme de l’expansion ralentit, car la société prévoit d’ouvrir 1 020 magasins aux États-Unis en 2008 et, en 2009, il est passé de 1 800 en 2007 à moins de 400. En outre, il prévoit de fermer 100 magasins en 2008.

Risques pour les investisseurs immobiliers

Starbucks Coffee Tower est toujours un investissement populaire pour de nombreux investisseurs. Lorsque vous envisagez d’investir dans une propriété occupée par Starbucks, vous devez comprendre les risques d’investissement suivants:

  1. Sensibilité à la récession: Une personne affamée peut survivre avec un Big Mac et des frites, mais peut vivre sans un Frappuccino à quatre dollars. Cela signifie que par rapport à Burger King et McDonald’s, Starbucks est très sensible à la récession économique de 2007 et 2008. C’est peut-être la principale raison pour laquelle les ventes des magasins ouverts depuis au moins un an aux États-Unis devraient connaître une baisse à un chiffre à mi-pourcentage (il s’agit de la première baisse de l’histoire). Cela a déclenché le retour d’Howard Schultz au poste de PDG. La société prévoit de doubler ses dépenses de marketing à 100 millions de dollars en 2008 pour augmenter ses ventes. Il a lancé une campagne de coupons agressive, offrant des boissons gratuites tous les mercredis jusqu’au 28 mai 2008. Cela peut être un signe de désespoir. Le 22 avril 2008, Starbucks a abaissé ses perspectives pour cette année en raison de la faiblesse économique.
  2. Calories et sucre: Les boissons Starbucks ont une teneur plus élevée en sucre et en calories Aux États-Unis, les consommateurs sont de plus en plus inquiets en raison de la montée de l’obésité et du diabète. Par exemple, sa crème fouettée à la fraise et à la crème Frappuccino® contient 120 grammes (plus de 1/4 livre) de sucre et ses 24 onces de Venti contiennent 750 calories. Si les consommateurs décident de réduire les boissons sucrées ou de s’en tenir à un régime pauvre en glucides, cela aura un impact sur les revenus de Starbucks.

  3. concurrence: McDonald’s, Wendy’s et Dunkin Donuts proposent désormais également des expressos à des prix inférieurs pour concurrencer Starbucks. Ils tireront des revenus de Starbucks, en particulier de clients soucieux des coûts. Le prix actuel de Starbucks est déjà élevé. Pour Starbucks, il est difficile d’augmenter les prix dans un proche avenir sans affecter le trafic de ses magasins.

  4. Modèle d’entreprise à coût élevé: Bien que Starbucks ait une marge bénéficiaire élevée car il paie en moyenne 1,42 $ la livre pour du café non torréfié, son activité est à forte intensité de main-d’œuvre, comme les autres entreprises alimentaires. Un magasin a besoin de 10 à 20 employés. Tous les partenaires qualifiés à temps partiel et à temps plein aux États-Unis et au Canada recevront un régime d’avantages sociaux de 401 000, comprenant un ensemble de plans d’options d’achat d’actions, des packages d’entreprise, une protection médicale, dentaire et visuelle. Le sondage auprès des employés du magazine «Fortune» a désigné Starbucks comme la septième meilleure entreprise aux États-Unis en 2008. Ce qui est bon pour les employés peut être mauvais pour les employeurs. Ces avantages ne s’appliquent généralement qu’aux employés ou gestionnaires clés de l’industrie de la restauration. Historiquement, le coût de ces prestations de santé a augmenté plus rapidement que le taux d’inflation. À long terme, ils peuvent avoir un impact négatif sur les bénéfices de Starbucks. Si Starbucks fonctionne mal, en tant qu’entreprise publique, elle peut faire face à des pressions pour fermer davantage de magasins.

  5. Bâtiment dédié: Les bâtiments autonomes Starbucks sont des bâtiments spéciaux spécialement conçus pour Starbucks. Si Starbucks décide de ne pas fermer ou de renouveler, il sera difficile de louer à nouveau la propriété. Peu de locataires sont prêts à payer des loyers élevés comme Starbucks. En raison de la superficie relativement petite, il est difficile de l’utiliser comme restaurant de restauration rapide. De plus, il ne possède pas de cuisine commerciale. Une fois libérés par Starbucks, la valeur des biens immobiliers est susceptible de baisser.

Entreprise immobilière Starbucks

Starbucks divise les États-Unis et le Canada en 17 régions immobilières, chacune disposant de son propre bureau de développement de magasins pour développer son marché régional. Les promoteurs ont construit un bâtiment autonome d’environ 1 800 pieds carrés dans un endroit à haute visibilité et à fort trafic. Une fois approuvé par le bureau local, Starbucks signe généralement un bail NNN de 10 ans et propose deux options de 5 ans, dans lesquelles le propriétaire est responsable du toit et de la structure. En général, tous les baux ont des garanties d’entreprise, ce qui signifie que Starbucks continuera à payer le loyer si le magasin doit être fermé. Les contrats de location augmentent généralement le loyer de 10% tous les 5 ans. Le loyer est de 1,65 $ / pi2 dans un magasin de l’Utah à 5,84 $ / pi2 à New York. Cette enquête sur les loyers est basée sur les loyers de 30 propriétés Starbucks vendues dans tout le pays en avril 2008, dont 18 sont indépendantes.

La possibilité d’une succursale Starbucks est extrêmement faible

Dans les moments difficiles, comme lorsque les ventes ont chuté en 2008, Starbucks tentera de réduire les coûts et de fermer les magasins sous-performants. Lorsque les investisseurs immobiliers envisagent d’investir dans un immeuble Starbucks, vous ne voulez pas investir dans un bien immobilier qui fermera à l’avenir.

Emplacement —— 1 mile —— 3 miles ——— AHI / an —– taille (SF) —- loyer de base / an — loyer / SF / mo -Prix —– limite supérieure (%)

Ohio … 296 …….. 2609 ……… 88375 $ …. 1613 ……… 58590 $ ……… .. 3,03 $ ……. 868 000 $ ……. 6,75

Floride ……….. 9186 …… 55270 …… 68595 $ ….. 1816 ……… 75 000 $ ….. … 3,44 USD ………. 1,2 million USD …… 6,10

Géorgie ……… 5717 …… 57201 ….. $ 143936 …. 1750 ……… $ 74.000 ……… .. 3,52 $ ………. 1,091 $ ……. 6,75 $

Mississippi … 188 …….. 4923 ……. 77372 $ ….. 1816 ……… 112.184 $ ……… $ 5,15 ….. 1,558 M $ ….. 7,2

Texas ………….. 5944 ….. 40970 ……. 75043 $ ….. 1752 ……… 92 914 $ .. .. . …… 4,42 $ ………. 1 327 M $ …. 7,00

Tableau 1: Loyers comparables pour les immeubles autonomes Starbucks

Emplacement —— Loyer SBUX / an — Échelle SBUX — Loyer SBUX / SF / mois — autre échelle locataire — loyer / SF / mois — différence

Californie …. 30096 $ …….. 1248 PC ….. 2,01 $ …………………… 1245 PC …….. 2,50 $ …………. – 19%

Kansas …….. 43200 $ …….. 1600 pi2 …. 2,25 $ ……….. .. ..1600 pi2 …… ………… 1,33 $ …………. 68%

Utah …………… 38568 $ …….. 1950 SF ….. 1,65 $ …….. ……. . 1200 pi2 …………….. 1,86 $ …………- 11%

Nouveau-Mexique: 92004 $ …. 2000 SF …. 3,83 $ ……… 2500 SF .. …… 1,92 $ ……… 100%

New York … 12500 $ 4 …… 1785 pieds carrés … 5,84 $ ……… 2819 pieds carrés ……………… $ 2,75 ……… 112%

Tableau 2: Différences de loyers dans les centres commerciaux Starbucks multi-locataires

Étant donné que Starbucks ne débloquera pas de revenus de vente à partir d’un emplacement spécifique, il vous suffit de faire des suppositions éclairées. Sur la base du revenu annuel et du nombre de magasins exploités par Starbucks, le revenu annuel moyen de chaque magasin est d’environ 1 million de dollars. De plus, si le ratio des revenus locatifs annuels est inférieur à 10%, l’emplacement est susceptible d’être rentable. Par exemple, si le loyer de base de Starbucks dans l’Ohio est de 58 590 $, le revenu annuel doit dépasser 585 590 $. En plus de choisir un magasin dans un endroit approprié (voir l’article de l’auteur intitulé «La signification de« l’emplacement »dans l’immobilier commercial») et le coût maximum, les facteurs suivants doivent également être pris en compte:

  1. Zone densément peuplée: Plus de personnes signifie plus de clientèle, ce qui génère plus de revenus. Starbucks en FL, GA et TX dans le tableau 1 est plus prometteur. Remarque: l’auteur a essayé de rester sensible en ne divulguant pas l’emplacement exact.
  2. Faible loyer: Starbucks de MS paie un loyer de base de 112 184 $. Afin d’obtenir un profit raisonnable, son revenu annuel doit être de 1,12 million de dollars. Cependant, comme il n’y a que 188 personnes à moins de 1 mile du magasin et 4 923 résidents à moins de 3 miles du magasin, le magasin est moins susceptible de réaliser un revenu. En outre, Starbucks a payé un prix de 5,15 USD / pi2, ce qui est très élevé, et dans la zone GA à croissance rapide, à revenu élevé et densément peuplée, il y a 57201 résidents dans un rayon de 5 km et le revenu moyen des ménages ( AHI) dépasse 143 000 $ / an. Il est difficile de comprendre comment Starbucks au Michigan est devenu un lieu irremplaçable dans une zone avec seulement 188 personnes dans un rayon de 1 mile de la propriété! Bien que la propriété offre un plafond maximal de 7,2%, la propriété semble être un bon investissement, mais en fait, son risque de sous-performance est le plus élevé et elle pourrait être fermée à l’avenir. De plus, Starbucks peut tenter de renégocier le bail à un loyer inférieur pendant les périodes difficiles. Bien que Starbucks n’ait pas demandé de réduction des loyers, il n’est pas surprenant que Starbucks le fasse à l’avenir pour augmenter sa rentabilité. Dans les deux cas, la valeur de l’attribut diminuera.

  3. Prime de loyer: Bien que la plupart des propriétés Starbucks soient des maisons individuelles à 100%, vous pouvez voir Starbucks dans un petit centre de strip-tease à logements multiples avec d’autres locataires. Il occupe généralement une unité terminale avec un service au volant, par conséquent, il doit payer un coût plus élevé par rapport aux unités adjacentes. Cependant, la plupart du temps, Starbucks paie un loyer beaucoup plus élevé. Par exemple, dans le tableau 2, le prix payé était de 5,84 $ / SF, en comparaison, le locataire de l’unité voisine du centre de New York n’a payé que 2,75 $ / SF, soit une augmentation de 112%. Dans le centre de bande, si le loyer des unités occupées par Starbucks est réduit (en raison de la fermeture ou de la renégociation de bail), la valeur du centre sera fortement réduite. Bien entendu, vous ne souhaitez pas investir dans cette propriété.



Source by David V. Tran