L’inspection zero-day est-elle l’affaire du tueur dans l’investissement REO?

L’inspection zero-day est-elle l’affaire du tueur dans l’investissement REO?
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Habituellement, l’acheteur immobilier demande au vendeur de lui accorder une période d’inspection pendant laquelle l’acheteur demandera à des professionnels d’inspecter le bien pour voir si l’acheteur a des omissions. Pour l’acheteur, ces inspections sont une assurance très bon marché et doivent toujours être effectuées lors de l’achat d’une résidence personnelle. Pour les investisseurs, les inspections sont tout aussi importantes, mais les investisseurs effectuent généralement leurs propres inspections.

La tendance de croissance de l’immobilier REO (appartenant à la banque) est que les addenda apportés par les gestionnaires d’actifs ou les agents immobiliers ont des périodes d’inspection plus courtes. La période d’inspection régulière pour REO varie en fonction du pays / de la région où se trouve Reo. Dans certaines régions très troublées, des périodes d’inspection de 15 à 20 jours ne sont pas rares. Dans un marché actif, le cycle d’inspection est généralement de 5 à 10 jours.

La période d’inspection est très importante pour les investisseurs car elle leur permet de vendre la propriété à leur liste d’acheteurs et de la revendre à un prix avantageux. Si le seul support publicitaire pour vendre REO est MLS, de nombreuses actions ne seront pas vendues car les investisseurs ordinaires ne peuvent pas utiliser MLS, et le meilleur achat est REO (DOM) qui n’a pas été vendu dans les 30 premiers jours sur le marché). Par conséquent, l’investisseur place ces propriétés sous le contrat, fournit une preuve de fonds ou une lettre de crédit et dépose un dépôt auprès de l’agent de règlement sélectionné par le gestionnaire d’actifs ou le courtier immobilier.

Cependant, les courtiers et agents REO peuvent avoir des difficultés à réaliser ces transactions parce que les investisseurs les placent dans le cadre du contrat à un prix trop élevé. Il le sait maintenant car il ne peut pas le revendre à d’autres investisseurs qui le répareront ou le garderont comme loyer. Par conséquent, l’investisseur utilise la période d’inspection pour se retirer du contrat et récupérer son argent. Cela met généralement en colère les agents immobiliers car ils doivent recommercialiser l’immobilier. Si cela se produit fréquemment, l’agent immobilier perdra non seulement la liste, mais pourra également perdre le gestionnaire d’actifs (banque) en tant que client.

La tendance des contrats REO est en train de se produire, ce qui permet aux acheteurs de mener des inspections zéro jour. Cela signifie qu’une fois que l’acheteur a signé le contrat, il ne peut plus utiliser la période d’inspection comme une échappatoire légale pour se retirer du contrat. On voit même l’annexe de l’agent immobilier disant inspection zero-day, alors que l’annexe du gestionnaire d’actifs autorise 5 jours. Il s’agit évidemment de l’action phare de l’agent immobilier, car le résultat n’est pas propice au prix de vente final du bien. Ces investisseurs qui ont rendu la propriété l’ont fait parce qu’ils ont payé un prix trop élevé. Le résultat est que les gestionnaires d’actifs doivent baisser les prix pour attirer plus d’acheteurs.

Un petit nombre d’investisseurs sont des grossistes, ils utilisent la période d’inspection pour abandonner l’offre, alors que la grande majorité des investisseurs ne le font pas, et ces acheteurs finaux devraient soumissionner pour ces propriétés. En raison de l’exigence onéreuse d’inspections zero-day, les investisseurs moins expérimentés ont tendance à payer plus pour les investisseurs plus expérimentés, généralement pour acheter la même propriété. Cette différence de profit peut être transférée sur le compte du gestionnaire d’actifs, mais il se peut qu’il ne sache même pas que cette anomalie se produit, car leur seule contribution est le courtier inscripteur.

Dans l’ensemble, afin de réduire les transactions échouées, les agents immobiliers ont resserré la période d’inspection et souvent resserré les dépôts. La plupart des dépôts REO se situent entre 500 $ et 1 000 $, mais certains agents immobiliers exigent 10% ou 5 000 $, selon le montant le plus élevé. Le résultat final est que moins de soumissionnaires sont disposés à acheter ces propriétés, et lorsque ces propriétés seront finalement vendues, les prix chuteront davantage.



Source by Dave Dinkel