Comprendre les différents types de prêteurs commerciaux

Comprendre les différents types de prêteurs commerciaux
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Il existe différents types de prêteurs commerciaux qui prêteront pour votre projet. Le type de prêteur que vous utilisez dépendra de plusieurs facteurs: type de propriété, LTV, amortissement, recours, taux d’intérêt, heure de clôture et d’autres facteurs.

Jetons un coup d’œil aux principaux prêteurs commerciaux du marché.

Prêteur de cathéter

Ces CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) sont des financements à long terme à taux fixe, généralement permanents et sans recours.

Prêteur de portefeuille
Prêt bancaire ou épargne

Ils ont une durée fixe ou une durée plus courte (3-5 ans) avec des taux d’intérêt variables. Habituellement, ils sont utilisés pour un financement permanent et constructif et disposent de plein recours.

Société de crédit

Ils offrent un financement à long ou court terme à taux d’intérêt fixe ou variable. En plus d’être permanent et constructif.

Life Corporation

Ces prêteurs commerciaux ont la qualité institutionnelle d’un financement à long terme à taux fixe. En général, les prêts sont permanents et sans recours.

Entreprise parrainée par le gouvernement (GSE)
Fannie Mae / DUS et Freddie Mac

Fannie Mae et Freddie Mac achètent des prêts auprès de banques commerciales. Le taux d’intérêt pour 5 appartements multifamiliaux ou plus équivaut à des prêts CMBS, mais ce sont des propriétés qui ne peuvent être obtenues dans d’autres conditions.

FHA HUD 223 (f)

Les prêts FHA sont soutenus par le gouvernement américain. Ils offrent un LTV plus élevé pour les appartements multifamiliaux de plus de 5 unités, ainsi que de meilleures conditions et prix, qui s’appliquent aux propriétés non éligibles.

Administration des petites entreprises (SBA)

Avec le soutien du gouvernement américain, ces prêts sont utilisés pour des propriétés appartenant à plus de 51% des propriétaires.

Prêteur non bancaire

Ces types de prêts sont également appelés «revenu réglementé», «documentation faible ou inexistante», «privé» et «argent dur». Ces prêts ont la flexibilité d’un règlement rapide (si vous voulez obtenir du financement, tant mieux). Mais ils ont également tendance à avoir des taux d’intérêt et des frais de back-end ou de participation plus élevés.

Selon l’American Mortgage Bankers Association, aux États-Unis, environ 20% des prêts hypothécaires commerciaux sont accordés via des canaux, 20% via des banques commerciales, 20% via des sociétés d’assurance-vie et 13% via Fannie. 8% des progrès de Midea passent par la FHA. Les principaux promoteurs d’entreprises / multifamiliales en 2005 étaient:

  • Wachovia est utilisé dans les banques commerciales / institutions d’épargne et les pipelines
  • Freddie Mac et FHA / Ginnie Mae’s Capmark Financial Group
  • Compagnie d’assurance-vie métropolitaine
  • Fannie Mae de la Deutsche Bank Berkshire Branch
  • TIAA-CREF pour la pension
  • Cohen Financial Credit Company
  • Principales banques pour les fiducies de placement immobilier, les fiducies de placement immobilier hypothécaire, les fonds d’investissement et autres investisseurs
  • Tremont Realty Capital, LLC, pour les sociétés financières professionnelles

En général, il existe essentiellement deux types de prêteurs commerciaux sur le marché: ceux qui détiennent des prêts sur leurs soldes (prêteurs de portefeuille) et ceux qui vendent des prêts sur le marché secondaire (prêteurs intermédiaires). Le marché secondaire représente les fonds de Wall Street, également appelés titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS).

Les prêteurs de portefeuille profitent de l’indice des taux d’intérêt au-dessus de l’écart ou de la marge. Les prêteurs pipeliniers réalisent un profit en fonction de la différence entre les obligations qu’ils peuvent vendre à Wall Street et la somme de tous les prêts du pool. C’est la principale raison pour laquelle les prêteurs pipeliniers sont en mesure de fixer le prix des prêts hypothécaires commerciaux plus agressivement que les prêteurs de portefeuille.

Alors, quel prêteur est le mieux pour vous?

Ça dépend de la situation. Cela dépend vraiment de votre projet et de votre stratégie d’investissement. Alors, posez-vous quelques questions:

  1. S’agit-il d’un projet de développement ou est-il entièrement développé?
  2. Quels sont vos projets à court et à long terme pour la propriété?
  3. Quels sont vos taux d’intérêt?
  4. Voulez-vous refinancer lors de la constitution de fonds propres?

Les prêts de portefeuille ont une structure de taux d’intérêt fixe, comme des prêts entièrement amortis, sans options d’achat ni montgolfières liées à des indices à long terme historiquement stables. Les prêts de portefeuille peuvent mieux répondre aux besoins des projets de réparation ou de développement.

Les prêts de pipeline conviennent aux propriétés stables des locataires (comme les propriétés NNN). Ils offrent des taux d’intérêt fixes bas, de longues périodes d’amortissement et aucun recours. Bien que les prêteurs de portefeuille et les prêteurs de pipeline puissent avoir une période de blocage et maintenir leurs revenus, si le prêt est refinancé, les prêts de pipeline seront également confrontés au problème de perdre le procès. En effet, si vous refinancez le prêt, vous retirerez le prêt du pool de prêts adossé à l’obligation, ce qui modifie la structure de risque de l’obligation. Par conséquent, l’emprunteur doit payer pour avoir une autre obligation avec des risques, un rendement, une échéance et une priorité de paiement similaires pour remplacer son prêt. Le pipeline n’autorise pas non plus le financement secondaire et doit payer une pénalité de remboursement anticipé élevée. Les distributeurs automatiques de billets de type conduit sont connus pour leur mouvement rapide – il faut généralement 4 à 6 mois pour s’arrêter.

En règle générale, les frais de prêt (tiers et frais de transaction) pour les prêteurs pipeliniers et de portefeuille sont les mêmes quelle que soit la taille du prêt.

Parce qu’il existe de nombreux facteurs différents lors de la recherche d’un prêteur commercial, il vaut en effet la peine d’avoir un bon courtier hypothécaire commercial dans l’équipe, qui peut vous fournir l’expertise du meilleur prêteur.



Source by Patti Porter