Prêt pour les aveugles – ce que vous ne savez pas vous blessera

Prêt pour les aveugles – ce que vous ne savez pas vous blessera
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Il ne fait aucun doute que nous sommes dans un marché des prêts commerciaux hautement concurrentiel. Par rapport aux emprunteurs dignes de crédit cherchant à emprunter, les banques et autres prêteurs ont plus de marge de manœuvre pour les prêts. Les taux d’intérêt restent historiquement bas. Il y a une pression croissante pour réduire les coûts d’emprunt afin d’attirer de nouveaux clients.

Les prêts immobiliers commerciaux ne font pas exception. Les banques et autres prêteurs commerciaux se battent pour les emprunteurs. Sur le thème de la réduction des coûts, de nombreuses banques ont assumé davantage la responsabilité d’enregistrer les biens immobiliers commerciaux enregistrés auprès du transformateur de prêts, avec une faible connaissance des risques de base impliqués. Le résultat malheureux est que de nombreux prêteurs «prêtent aveuglément».

Qu’est-ce que «emprunter à l’aveugle»? Les prêts aveugles et les prêts immobiliers commerciaux sont essentiellement les mêmes que les emprunts auprès des propriétaires résidentiels. Les emprunteurs aveugles sont des prêts qui utilisent l’immobilier commercial comme garantie sans bien comprendre les projets immobiliers commerciaux de base et les risques hypothécaires qu’ils comportent. Les emprunts aveugles font que les gens ferment les yeux sur les lois uniques et importantes qui ne s’appliquent qu’aux questions d’immobilier commercial, d’environnement et d’utilisation des terres, et ignorent les croyances pleines d’espoir ou infondées qui peuvent ne pas exister si ces questions ne sont pas soigneusement examinées. Technologie de transfert des risques.

Il n’y a aucun doute: les prêts immobiliers commerciaux sont différents des prêts immobiliers résidentiels. De nombreux prêteurs qui font face au boycott des clients en raison des coûts de prêt plus élevés peuvent souhaiter ignorer cette réalité. Cependant, ignorer cette réalité ne la changera pas. En apparence, ignorer cette réalité peut réduire les coûts, mais cela peut nuire aux bénéfices des banques et mettre en danger le capital.

«Pratiques de prêt raisonnables et sûres» ne sont pas seulement une expression utilisée par les régulateurs bancaires. Cela devrait être une façon de faire des affaires.

Ne pas se concentrer sur les risques réels posés par les prêts immobiliers commerciaux n’est pas une pratique de prêt saine et sûre.

On pense que les prêts immobiliers commerciaux peuvent être correctement enregistrés en utilisant des documents de prêt pré-emballés générés par ordinateur sans qu’il soit nécessaire de qualifier le contrôle de l’utilisation des terres imposé par les registres et les documents de zonage, une analyse approfondie, une inspection éclairée, une affiliation de bail, assurance, droits d’acquisition, droits de l’emprunteur et autres questions juridiques, et ne pas suivre des pratiques de prêt fiables et sûres sans comprendre pleinement les risques environnementaux posés par les locataires, occupants et propriétaires fonciers existants, anciens ou potentiels.

Suivez aveuglément la liste des documents de prêt et remplissez les documents de prêt avec des «preuves» pour prouver que les documents et le matériel sont entièrement documentés, mais ne comprenez pas vraiment les restrictions possibles, les pièges et les drapeaux rouges légaux dans les documents et le matériel, et ne parvenez pas à suivre le principe du caractère raisonnable. Pratiques de prêt sûres. Emprunter en utilisant la méthode de l’autruche est un jeu de roulette russe. Si le prêt tourne mal, le résultat pourrait avoir des conséquences catastrophiques sur les bénéfices et le capital de la banque.

Les banques et autres prêteurs commerciaux qui suivent ces pratiques bancaires malsaines et dangereuses n’aiment pas cette nouvelle. Ils affirment souvent que leurs processeurs de prêts sont de «bonnes personnes», qu’ils utilisent des logiciels de fichiers en conserve, qu’ils ont une bonne formation et de nombreuses années d’expérience.

Le fait que le processeur de prêt interne du prêteur soit un «bon gars» est incontestable. Le fait qu’ils soient bien formés pour saisir des données pertinentes afin que l’ordinateur puisse générer de beaux reçus de prêt n’est pas un problème.

Le problème est un problème possible en dehors du fichier.

Si un ensemble de «documents de prêt standard» parfaitement générés ne peut pas résoudre de manière adéquate les problèmes uniques posés par les projets immobiliers commerciaux en garantie, alors ils peuvent être de peu de valeur. Certes, chaque projet immobilier commercial est différent. Contrairement à l’immobilier résidentiel occupé par le propriétaire, la garantie immobilière commerciale ne peut pas être «assumée» en toute sécurité pour son utilisation prévue par la loi, ni même utilisée légalement pour son utilisation prévue.

Si le projet ne dispose pas de droits légaux d’utilisation commerciale loyale ou de droits de stationnement, une hypothèque immobilière commerciale bien rédigée est sans valeur.

Point clé: Si la salle de banquet a le droit légal de garer seulement 155 voitures, dans quelle mesure le prêt est-il sûr pour la salle de banquet de 800 personnes dans le centre à usage mixte?

Points clés du cas: Quelle est la valeur de la garantie d’un hôtel sur un viaduc autoroutier très visible, et le principal moyen d’accès à l’autoroute est d’utiliser uniquement le permis pour les trajets privés qui peuvent être fermés à tout moment? [Is the appraiser legally responsible for discovering this fact when making the loan appraisal? What kind of access does the typical title insurance policy insure?]

Obtenir une police d’assurance de propriété d’un prêteur avec un avenant commercial spécialisé est un moyen utile de transférer le risque du prêteur, mais le prêteur doit comprendre comment interpréter chaque avenant pour savoir ce qui est garanti.

Points clés du cas: Lorsqu’il participe à la liquidation du prêt en tant que «facilitation» du prêteur, l’un de ses «meilleurs clients» se voit accorder un prêt important pour acheter des entrepôts et des usines de production, et le prêteur est simplement tenu de «superviser la mise en œuvre des documents de règlement »(le prêteur a préparé et approuvé la propriété)», les avocats du prêteur, après avoir examiné l’approbation de zonage requise par le prêteur, ont découvert que les lois de zonage applicables interdisent clairement l’utilisation prévue par l’emprunteur. Le «Avenant de zonage ALTA 3.1» joint à la politique de prêt Divulgation, interdisant expressément l’utilisation prévue par l’emprunteur comme utilisation autorisée du terrain. Ni le prêteur ni l’emprunteur n’ont lu l’endossement ou si l’endosseur n’a pas compris le sens de l’avenant. L’emprunteur regretté mais reconnaissant a annulé la transaction – si la transaction se poursuit, l’emprunteur ne pourra pas exploiter son entreprise. Le fait de ne pas reconnaître cette restriction avant le financement signifie presque certainement que l’un des «meilleurs clients» de la banque a fait faillite et que le prêteur a reçu une somme considérable de prêts non performants.

L’expérience montre que les prêteurs ne devraient pas supposer que les emprunteurs et leurs avocats feront toujours preuve d’une diligence raisonnable adéquate pour déterminer tous les risques pertinents qui peuvent affecter le projet et les hypothèses de base importantes pour le prêt.

Le prêteur doit également éviter de se fier excessivement aux déclarations et garanties de l’emprunteur figurant dans les documents de prêt. Si l’emprunteur fait une erreur, quelles en sont les conséquences? Déclarer une rupture de contrat majeure?

Prenons le point clé à titre d’exemple: l’hypothèque pour obtenir un prêt de 1 650 000 $ contient la garantie de l’emprunteur que «tous les baux portant sur des biens immobiliers seront et seront toujours assujettis au privilège hypothécaire». En fait, un bail n’est pas automatiquement assujetti à une hypothèque. La police d’assurance titres du prêteur comprend tous les baux existants et les exceptions de location. Le bail non subordonné comprend l’option d’un locataire d’acheter la totalité du centre de dessaisissement au prix de 1,520 000 $ US. Une déclaration de violation de la valeur par défaut de la garantie peut-elle résoudre ce défaut? Si le locataire exerce l’option d’achat, quelle est la position de garantie du prêteur?

L’activité de prêt consiste à fournir des prêts raisonnables et sûrs et à atteindre la rentabilité comme prévu. Le rendement est la clé. Pas de forclusion. La possibilité de déclarer une rupture de contrat et d’engager des procédures d’exécution et de saisie est un dernier recours. Ce n’est pas une alternative viable à une évaluation diligente des principaux prédicats de prêt, et il résout à peine le problème des garanties potentielles.

Des prêts fiables et sûrs nécessitent une compréhension globale de tous les problèmes pertinents rencontrés par chaque projet immobilier commercial utilisé comme garantie. Si les prêteurs veulent offrir des prêts immobiliers commerciaux, ils doivent suivre des pratiques de prêt saines et sûres. À cette fin, ils doivent apprendre à évaluer de manière complète et significative tous les risques associés aux garanties, ou engager un consultant en prêts immobiliers commerciaux possédant des connaissances et une expérience professionnelles pour remplir cette fonction.

Il n’est ni raisonnable ni sûr d’ignorer le caractère unique des garanties immobilières commerciales et les limites de nombreuses significations raisonnables, alors qu’ils ne savent rien des processeurs de prêts internes.

Il doit y avoir une diligence raisonnable du prêteur indépendant, dévoué et compétent.



Source by R. Kymn Harp